Hợp đồng dân sự vô hiệu (phần 2)

Pháp luật cho mọi người

Trong bài viết HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÔ HIỆU (PHẦN I) tác giả đã phân tích những trường hợp hợp đồng dân sự bị vô hiệu nói chung. Để quý vị đọc giả có thể nắm rõ hơn về quy định này, tác giả sẽ đi sâu phân tích trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Trong số những tranh chấp về hợp đồng dân sự mà Tòa án giải quyết thì “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là loại tranh chấp phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên khi có tranh chấp phát sinh những hợp đồng chuyển nhượng thường bị tuyên vô hiệu do mắc một số lỗi cơ bản như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan có thẩm quyền (thường được gọi là hợp đồng bằng “giấy tay”); thiếu sự định đoạt của đồng sở hữu; hợp đồng giả tạo; diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận; thiếu các điều kiện nhận chuyển nhượng…Bài viết này tác giả sẽ đi sâu phân tích  trường hợp vô hiệu phổ biến nhất hiện nay.
Bài viết liên quan:
>>> Hợp đồng dân sự vô hiệu phần 1

Hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay”

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 thì : “2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì : “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Điều 127 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Như vậy việc các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” là không tuân thủ quy định về mặt hình thức và hợp đồng sẽ đứng trước “nguy cơ” bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp phát sinh. Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” Điều đó có nghĩa là một hợp đồng do vi phạm về mặt hình thức thì khi bị tranh chấp sẽ không bị Tòa án tuyên vô hiệu ngay mà Tòa phải ra Quyết định buộc các bên đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng, thời hạn mà Tòa án yêu cầu là 01 tháng theo quy định tại đoạn 2 điểm b, tiểu mục 2, mục 2, phần I Nghị quyết 03/2003/NQ-HĐTP.

Quá thời hạn trên mà các bên không thực hiện thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định về mặt hình thức. Tuy nhiên, một vấn đề mà thực tiễn đang xảy ra là khi có tranh chấp, Tòa án đã ra quyết định buộc các đương sự hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng nhưng việc này hầu như là không thể thực hiện được vì nếu có một bên đã muốn được Tòa tuyên vô hiệu thì sẽ không hợp tác trong việc hoàn thiện hợp đồng. Như vậy việc Tòa ban hành quyết định để buộc các bên hoàn thiện hợp đồng là thừa ?

Theo tác giả thì việc này không thừa mà đó là việc làm cần thiết để xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Thông thường khi có quyết định của Tòa thì bên yêu cầu tuyên vô hiệu sẽ không hợp tác với bên còn lại để hoàn thiện hợp đồng, mặc dù bên kia có yêu cầu. Vì vậy khi xác định lỗi dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu thì Tòa án cần lấy đó làm cơ sở để kết luận lỗi dẫn đến việc làm hợp đồng vô hiệu để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Theo quan điểm của tác giả thì bên không thực hiện việc hoàn thiện hợp đồng là bên có lỗi dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, bởi lẽ ngay từ đầu hai bên đều tự nguyện và có ý chí ký kết hợp đồng nhưng vì những lý do khác nhau nên chưa hoàn thiện về mặt hình thức, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án đã cho các bên 30 ngày để hoàn thiện hình thức hợp đồng nhưng một bên lại không có thiện chí thực hiện, như vậy bên không thực hiện phải bồi thường cho bên còn lại những thiệt hại phát sinh do việc hợp đồng bị vô hiệu.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả như thế nào?

Khoản 2, Điều 137 Bộ luật Dân sự quy định: “2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì bên chuyển nhượng trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng và ngược lại bên nhận chuyển nhượng sẽ trả lại đất cho bên chuyển nhượng đồng thời, theo như nguyên văn điều luật thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, điều đó đồng nghĩa với việc nếu bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất như trồng cây, xây nhà ở, xây dựng các công trình kiên cố … thì phải chuyển đi? 

Trên thực tiễn thì các Tòa án khi giải quyết vấn đề này thường không yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải di chuyển những tài sản gắn liền với đất vì việc này gây thiệt hại đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng và lãng phí tài sản của công dân nên Tòa để cho các bên tự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì sẽ tuyên buộc bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng giá trị tài sản đã được hình thành sau khi nhận chuyển nhượng. Theo tác giả việc Tòa giải quyết như vậy là hoàn toàn phù hợp vì bên chuyển nhượng đã có ý chỉ chuyển nhượng và đã giao cho bên nhận chuyển nhượng phần đất chuyển nhượng, đồng thời khi bên nhận chuyển nhượng trồng cây, xây dựng thì bên chuyển nhượng đã không có hành vi phản đối phải thanh toán những giá trị mà bên nhận chuyển nhượng đã tạo ra.

Bên cạnh đó, thông thường thì giá trị quyền sử dụng đất sẽ tăng theo thời gian nên giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp thường cao hơn giá tại thời điểm chuyển nhượng, phần chênh lệch này cũng được xem là phần thiệt hại do hợp đồng vô hiệu gây ra theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3.c mục 2, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP “c.3. Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

…

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.” Đây là một cơ sở để bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng bồi thường khi hợp đồng bị vô hiệu nếu như giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết tranh chấp cao hơn giá trị khi ký kết hợp đồng, nhưng với điều kiện là bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh được lỗi làm hợp đồng vô hiệu là do bên chuyển nhượng.

Ngoài ra, việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm hình thức vẫn còn vướng về những quy định về “thời hiệu khởi kiện”, vấn đề này tác giả sẽ đề cập trong một bài viết khác.

Qua bài viết này tác giả muốn gửi một thông điệp đến quý độc giả là: Dù hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng không đương nhiên vô hiệu và không hẳn là sẽ bị tuyên vô hiệu, bên cạnh đó cho dù có bị tuyên vô hiệu thì bên bị thiệt hại cũng có những cơ sở để yêu cầu bên còn lại bồi thường chứ không chỉ đơn thuần là chỉ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

QUYẾT QUYỀN