Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng lời nói

Bình yên làng quê Việt

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG LỜI NÓI – KHÔNG CÓ NGHĨA LÀ KHÔNG CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ

Câu chuyện tác giả muốn chia sẻ cùng quý độc giả trong bài viết này là một câu chuyện có thực ở một tỉnh thuộc miền Tây Nam Bộ, đây cũng là một trong những tranh chấp thường xảy ra đối với những vùng quê ở Việt Nam, tranh chấp xảy ra trong nội bộ gia đình làm chia rẻ tình cảm cha mẹ/con; anh/em....

Để cho quý độc giả tiện theo dõi tôi sẽ trình bày dưới dạng tóm tắt một vụ án như sau:

1.      Những người tham gia tố tụng:
Ø  Nguyên đơn: Võ Thành (em trai của bị đơn)
Ø  Bị đơn: Võ Văn (anh trai của bị đơn)
Ø  Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Nguyễn Thị T (vợ bị đơn); Võ Văn Đ (cha ruột nguyên đơn + bị đơn); Nguyễn Thị X (mẹ ruột nguyên đơn + Bị đơn).
Tất cả có cùng địa chỉ cư trú 

2.      Quan hệ pháp luật tranh chấp:
Tranh chấp quyền sử dụng đất

3.      Đối tượng tranh chấp:
Quyền sử dụng đất có diện tích 257,6m² và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (nhà ở, một số công trình khác, cây trồng.. ) 

 4.      Tóm tắt nội dung vụ án.

Phần diện tích tranh chấp có nguồn gốc là của ông Võ Văn Đ , thuộc thửa 101, tờ bản đồ số 01, tổng diện tích 6.600m², đất được cấp giấy chứng nhận ngày 27/5/1996 cho ông Võ Văn Đ.

Vào năm 2006, ông Võ Văn Đ có tặng cho ( không có hợp đồng và chỉ nói miệng) bị đơn 01 phần diện tích đất khoảng 300m², sau đó bị đơn đã tiến hành cải tạo (đổ 02 sà lan cát) và xây dựng căn nhà có kết cấu: nền gạch tàu, mái tôn, vách ván, không trần, khung cột cây, nhà vệ sinh tường bê tông, hàng rào lưới B40, trụ xi măng xây tường lửng cao 2,5m, 01 tiệm tạp hoá nền gạch tàu, mái tôn, vách ván; Hồ chứa nước xây tường 1,6m và một số cây trồng khác.

Khi tiến hành xây dựng không có bất kỳ ai phản đối cũng như không có bất kỳ sự xử phạt nào từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vào đầu năm 2012 giữa bà Nguyễn Thị T (con dâu) và ông Võ Văn Đ có sự hiểu lầm gây ra sự mâu thuẫn nhỏ nhưng do sự tác động của một số yếu tố bên ngoài đã làm mâu thuẫn giữa 2 bên trở nên trầm trọng, vì vậy vào  ngày 24 tháng 09 năm 2012, ông Võ Văn Đ và bà X đã lập hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc thửa 101 và 102 ( thửa 102 là loại đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước, diện tích khoảng 8.240m²), tờ bản đồ số 01 cho nguyên đơn, nguyên đơn đã tiến hành đăng ký biến động và đã được cập nhật chỉnh lý biến động vào ngày 30 tháng 10 năm 2012.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 15 tháng 5 năm 2013 nguyên đơn có đơn khởi kiện ra Toà án nhân dân huyện LH, yêu cầu bị đơn trả lại cho nguyên đơn khoảng 300m² thuộc thửa 101, tờ bản đồ số 01. Trong quá trình giải quyết vụ án, sau khi đo đạc thực tế thì diện tích đất tranh chấp chỉ còn 257,6m².

5. Xét xử sơ thẩm:

Do sau nhiều lần hòa giải không thành, Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định đưa vụ án ra xét xử, tôi tham gia phiên Tòa với tư cách là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, tại phần tranh luận tôi đã trình bày 02 vấn đề cơ bản để yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn:

5.1 Tính hợp pháp của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 24 tháng 09 năm 2012, giữa Hộ ông Võ Văn Đ và nguyên đơn.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 24 tháng 9 năm 2012 có nhiều điểm không hợp pháp:

Ø  Về chủ thể: Chủ thể trong hợp đồng là không thống nhất, tại Mục I của Hợp đồng thì bên tặng cho là Ông Võ Văn Đ, tuy nhiên tại phần chứng thực thì chủ tịch UBND xã Thạnh Quới lại chứng thực Hộ ông Võ Văn Đ là bên tặng cho tài sản.

Ø Về điều kiện nhận tặng cho: Tại phần khai nghề nghiệp của nguyên đơn (Mục II của hợp đồng) thì nghề nghiệp của nguyên đơn là xây dựng, do đó nguyên đơn không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước theo quy định tại Khoản 3, Điều 103, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 3, Điều 103 NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định: “Điều 103. Trường hợp không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước”. Như vậy, việc chủ tịch UBND xã TQ chứng thực cho bị đơn được nhận tặng cho 8.240m² đất chuyên trồng lúa nước là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Ø Về tài sản gắn liền với đất và quyền hạn chế đối với bên thứ ba.

Theo đơn khởi kiện ngày 15 tháng 5 năm 2013 và bản tự khai của nguyên đơn Võ Thành Đông, biên bản Toà án lấy lời khai của ông Đ và bà X, lời khai của bị đơn, người có quyền nghĩa vụ liên quan, thì tất cả đều thừa nhận vào năm 2006 ông Võ Văn Đ có tặng cho bị đơn một phần diện tích khoảng 300m², sau khi nhận tặng cho bị đơn đã tiến hành san lấp mặt bằng và tiến hành xây dựng nhà ở,quán tạp hoá, công trình phụ… thế nhưng khi làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì hộ ông Đ lại không thông báo cho bị đơn biết, cũng như không xác định rõ những tài sản gắn liền với đất gồm những gì? Đồng thời, trong toàn bộ phần diện tích hộ ông Đ tặng cho nguyên đơn có một phần diện tích vào năm 2006 đã tiến hành tặng cho bị đơn, mặc dù việc tặng cho không tuân thủ theo đúng với quy định của pháp luật nhưng chưa có bất kỳ quyết định, bản án có hiệu lực nào của cơ quan có thẩm quyền tuyên bố việc tặng cho đó vô hiệu hoặc huỷ hợp đồng đó nên việc ông Đ thực hiện việc định đoạt một tài sản hai lần là trái với quy định của pháp luật.

v Từ những căn cứ nêu trên => Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đ và nguyên đơn là không hợp pháp vì vậy nguyên đơn không có quyền khởi kiện đối với bị đơn.

5.2 Tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của ông Võ Văn Đ cho bị đơn.

Theo đơn khởi kiện ngày 15 tháng 5 năm 2013 và bản tự khai của nguyên đơn, biên bản Toà án lấy lời khai của ông Đ và bà X, lời khai của bị đơn, người có quyền nghĩa vụ liên quan, thì tất cả đều thừa  nhận vào năm 2006 ông Võ Văn Đ có tặng cho bị đơn một phần diện tích khoảng 300m², sau khi nhận tặng cho bị đơn đã tiến hành cải tạo, xây dựng các công trình gắn liền với đất và sử dụng ổn định, không có bất kỳ tranh chấp nào cho đến trước khi nguyên đơn khởi kiện. Theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 2005 thì Hợp đồng dân sự có thể được giao kết dưới các hình thức: Lời nói, hành vi cụ thể, bằng văn bản, bằng văn bản có công chứng, chứng thực.
 Như vậy, rõ ràng giữa ông Đ và bị đơn đã tồn tại một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, với hình thức của hợp đồng là bằng lời nói, mặc dù hình thức này không phù hợp với quy định của pháp luật quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên hợp đồng này sẽ không đương nhiên vô hiệu khi các bên tham gia giao dịch không có yêu cầu tuyên vô hiệu, đồng thời tại đoạn 2 khoản 2 của Điều 401 BLDS cũng có quy định, Hợp đồng dân sự không đương nhiên bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về mặt hình thức. Tại đơn khởi kiện, cũng như trong suốt quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn không hề có yêu cầu đề nghị Toà án tuyên vô hiệu hợp đ

ồng tặng cho quyền sử dụng đất trên, vì vậy theo tôi, tính đến thời điểm này việc ông Đ tặng cho phần diện tích 300m² cho bị đơn vẫn phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại điểm b.3, tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục II này nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. …” Điều đó có nghĩa, kể cả trong trường hợp nguyên đơn có đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đ và bị đơn thì theo hướng dẫn của Toà án nhân dân tối cao, trong trường hợp này Toà án cũng không thể tuyên bố vô hiệu hợp đồng vì sau khi nhận tặng cho bị đơn đã tiến hành cải tạo, trồng cây lâu năm, xây dựng nhà và nhiều công trình kiên cố, đồng thời ông Đ không phản đối cũng như bị đơn không bị cơ quan nhà nước nào xử lý vi phạm hành chính về đất đai.

Từ những cơ sở nêu trên nên tôi kính đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ khởi kiện của nguyên đơn và công nhận phần diện tích đang tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bị đơn và bà Nguyễn Thị T.

Tuy nhiên Hội đồng xét xử của Tòa cấp sơ thẩm đã không chấp nhận những lập luận tôi trình bày và yêu cầu của tôi. Hội đồng xét xử đã căn cứ vào công văn của UBND huyện LH cho và cho rằng hợp đồng tặng cho của ông Võ Văn Đ và nguyên đơn là hợp pháp vì hợp đồng không kê khai phần tài sản trên đất, đồng thời nhận định bị đơn và bà Nguyễn Thị T chỉ là người chiếm hữu liên tục, công khai nhưng không có căn cứ pháp luật, bên cạnh đó bị đơn hiện có phần diện tích đất 426m² , loại đất trồng cây lâu năm (đây thực chất là đất của cha vợ bị đơn cho cháu ngoại nhưng do cháu ngoại còn nhỏ nên để bị đơn tên dùm, bị đơn cũng đã cung cấp giấy tay cho Tòa sơ thẩm) do bị đơn nhận chuyển nhượng của người khác nên bị đơn có đủ điều kiện để có chỗ ở mới, từ đó Hội đồng xét xử Quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn và bà Nguyễn Thị T phải trả lại quyền sử dụng đất nêu trên cho nguyên đơn, ngược lại nguyên đơn có trách nhiệm bồi hoàn giá trị tài sản trên đất mà bị đơn đã tạo lập, bị đơn có quyền lưu trú tại nhà, đất nêu trên trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

6. Xét xử phúc thẩm:

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo. Nguyên đơn kháng cáo với yêu cầu buộc bị đơn phải tự di dời tài sản của mình, không chấp nhận bồi thường cho bị đơn (số tiền bồi thường 51.000.000 đồng). Bị đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bị đơn và bà Nguyễn Thị T.

Trong quá trình chờ xét xử phúc thẩm thì tôi đã tư vấn cho bị đơn để bị đơn rơi vào tình trạng “không có điều kiện về chỗ ở mới” bằng cách hướng dẫn cho cha vợ bị đơn làm đơn gửi ủy ban nhân xã để đòi lại phần diện tích đất 426m² đã cho cháu ngoại nhưng để cho bị đơn đứng tên, tại buổi hòa giải tại UBND xã thì bị đơn đồng ý trả lại quyền sử dụng đất đến trên cho cha vợ và được lập biên bản hòa giải thành, sau đó cha vợ bị đơn đã hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận.

Tại phiên Tòa phúc thẩm thì bị đơn không còn quyền sử dụng đất nào khác để có thể có chỗ ở mới. Phía nguyên đơn thì cho rằng nguyên đơn không có điều kiện kinh tế để bồi thường cho bị đơn.

Sau khi nghị án Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận định: Bị đơn không có chỗ ở nào khác, giá trị tài sản trên đất lớn hơn giá trị quyền sử dụng đất (35.000 đồng/m²), nguyên đơn không có khả năng hỗ trợ nên Quyết định: Bị đơn được quyền sử dụng phần diện tích đất tranh chấp, bị đơn có nghĩa vụ hoàn lại cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng đất.  

Vụ án đã có một kết thúc rất có hậu, tuy nhiên sự chia rẻ nội bộ trong gia đình của ông Đ chắc chắn sẽ khó mà có ngày được giải quyết nguyên nhân chính là do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của những người nông dân chân phác, cũng như sự thiết dứt khoát của những bậc làm cha làm mẹ khi phân chia tài sản cho con. Qua bài viết tác giả hy vọng quý độc giả có thể rút kinh nghiệm cho bản thân khi có thực hiện phân chia tài sản cho các con để tránh trường hợp tương tự như sự việc ở trên. 
Trân trọng!

Quyết Quyền